برای هزینه‌های بستن قرارداد چقدر باید کنار بگذارید؟
طبق اعلام Fannie Mae، هزینه‌های بستن قرارداد (Closing Costs) معمولاً بین ۲٪ تا ۵٪ از مبلغ وام شماست و علاوه بر پیش‌پرداخت پرداخت می‌شود. ماشین‌حساب هزینه‌های بستن قرارداد Fannie Mae را امتحان کنید.
راه‌هایی برای صرفه‌جویی در این هزینه‌ها وجود دارد، اما پیش از هر کاری باید آن‌ها را خوب بشناسید. در برگه‌ی برآورد وام (Loan Estimate)، هزینه‌های بستن قرارداد به دو بخش تقسیم می‌شود. برای اطلاعات دقیق‌تر، راهنمای CFPB درباره‌ی برگه‌ی برآورد وام را ببینید.
هزینه‌های وام (Loan Costs) و سایر هزینه‌ها (Other Costs)
هزینه‌های وام = بخش D = بخش A + بخش B + بخش C
بخش A: این‌ها هزینه‌هایی است که وام‌دهنده دریافت می‌کند، از جمله هزینه‌های صدور وام (Origination) و هزینه‌ی بررسی و تأیید پرونده (Underwriting). این هزینه‌ها به نرخ بهره‌ی پیشنهادی و شرایط وام بستگی دارند (مثلاً این‌که وام جریمه‌ی پرداخت زودهنگام یا پرداخت نهایی یک‌جا (Balloon) داشته باشد یا نه). می‌توانید این بخش را بین وام‌دهندگان یا کارگزاران وام مختلف مقایسه کنید.
بخش B: این بخش شامل گزارش اعتباری، گزارش ارزیابی ملک، گواهی منطقه‌ی سیلابی و، برای وام‌های دولتی، حق بیمه‌ی اولیه‌ی وام (Upfront Mortgage Insurance) است. برای این موارد نمی‌توانید قیمت‌ها را مقایسه کنید و هزینه‌ها تقریباً ثابت است. اگر وام شما دولتی نیست، نگران حق بیمه‌ی اولیه‌ی وام نباشید.
بخش C: این بخش شامل هزینه‌هایی مانند هزینه‌ی امانت‌داری (Escrow)، هزینه‌ی سند (Title)، بیمه‌ی خطرات خانه و هزینه‌های مرتبط است. می‌توانید برای این بخش قیمت‌ها را مقایسه کنید.
سایر هزینه‌ها = بخش I = بخش E + بخش F + بخش G + بخش H
بخش E: این بخش شامل همه‌ی مالیات‌ها و هزینه‌های دولتی است و قابل مذاکره نیست.
بخش F: این بخش شامل همه‌ی مواردی است که از پیش پرداخت می‌شوند، مانند بهره و مالیات پیش‌پرداخت‌شده.
بخش G: اگر تصمیم بگیرید مالیات و بیمه را در قسط ماهانه‌ی خود بگنجانید، وام‌دهنده باید برای شما یک حساب ذخیره باز کند. پول این حساب مال خود شماست و اگر خانه را بفروشید، ریفایننس کنید یا تصمیم به انصراف بگیرید، به شما برمی‌گردد.
بخش H: این بخش بیمه‌ی سند مالکیت (Title) برای مالک است. کاملاً اختیاری است و اجباری نیست، اما طبق قانون اگر تصمیم بگیرید آن را داشته باشید، هزینه‌ی برآوردی‌اش باید اعلام شود.
مجموع هزینه‌های بستن قرارداد = هزینه‌های وام + سایر هزینه‌ها = بخش D + بخش I = بخش J
بخش J: در این بخش می‌توانید اعتبار وام‌دهنده (Lender Credits) را ببینید. می‌توانید با کارشناس وام خود درباره‌ی آن مذاکره کنید تا بخشی از هزینه‌های بستن قرارداد یا همه‌ی آن را جبران کند. اعتبار وام‌دهنده ممکن است با نرخ بهره‌ی بالاتر همراه باشد.
وقتی پرونده‌ی شما به وام‌دهنده ارسال می‌شود، او باید «برآورد اولیه‌ی وام (Initial Loan Estimate)» را برایتان بفرستد. این برگه معمولاً در ۳ روز اول، همراه با برگه‌های افشای دیگر، به ایمیل شما ارسال می‌شود و باید پیش از رفتن پرونده به مرحله‌ی بررسی و تأیید (Underwriting) آن را به‌صورت الکترونیکی امضا کنید. فقط یادتان باشد: امضای برگه‌های افشای اولیه هیچ تعهدی برای شما ایجاد نمی‌کند و ممکن است در طول فرایند، برنامه‌ی وام شما هم تغییر کند.
برآورد وام (Loan Estimate)
